成立业委会并对小区进行有效管理，是法律赋予小区业主的权力。近日，长沙一小区业委会向业主大派“红包”，让很多人对东莞的业委会现状重新关注起来。

(资料图片)

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长沙一小区业委会向业主发放60万红包

8月11日，湖南长沙。网友爆料称，长沙市雨花区一小区业委会向全体业主派发公共收益资金60万元。视频显示，现场挂有“XX小区公共收益发放现场”红色条幅，有工作人员负责核对和派发资金，小区业主签字后领取。该小区业委会主任张女士称，公共收益来自电梯广告、停车收费，这是小区业委会成立3年以来首次派发，业委会从3年的公共收益资金80多万元中拿出60万元，按照每平米2元的计算方式派发给全体业主（来源：九派新闻）。

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东莞部分业委会的“挣扎之路”

由上述新闻，咱们联想到了东莞的小区业委会。成立业委会，近几年在东莞形成越来越大的声势，越来越多的小区加入到“换物业”的行列，但是大部分都不是那么顺利，困难重重。

笔者今日联线近期南城宏远某小区正准备成立业委会的筹备者之一萧先生，了解该小区业委会的最新情况：

去年（2022年）初部分业主代表发起成立业委会的倡议；

去年（2022年）底，在全体业主（约1000户）中发起签名；

2023年8月，业委会发起候选人报名。

这个进度推进算是比较理想的了。笔者比较关心的问题是，成立业委会后是否要更换物业公司，面临的困难有哪些？

▲宏远某小区业主供图

对此萧先生表示，目前业委会成立推进比较顺利，居委会也很支持，暂时没有遇到太大的阻力。“物业当然不希望自己被换掉，支持是不可能的，不阻扰就行。”

该负责人同时强调，业委会成立的目的是提升物业服务、对物业公司形成有效监管，特别是对物业公司的收支形成监督，哪些是公共必要支出、哪些收益应该归属业主全体，必须全部公开透明。

至于是否更换物业，萧先生表示“只要物业公司把服务做好，也没必要换物业”。

这应该代表了大多数业主的心声——是啊，如果是个好物业，欢迎还来不及，怎么会撤换呢？

一般情况下，如果物业服务好，跟业主相处融洽，业主是不会去瞎折腾的，毕竟成立业委会马拉松般的长跑，需要付出的时间和精力都是不可估量的。只有民愤积累到一定的程度，业委会这事才会被推到前台。

搜索一下，发现物业投诉占据阳光网“阳光问政”的很大比例，说明业主对物业服务的整体满意度并不高：

▲图源：东莞阳光网

因此在过去几年，东莞不少小区因为对物业服务不满、成立业委会、撤换物业，屡屡有重大碰撞、火花四溅，相关部门甚至不得不出动特警维持秩序。

如莞城东方华府，换物业风波前后经历两年多，业委会及物业之间反复摩擦，在业委会通过合法途径作出更换物业公司的决定之后，物业公司拒绝退场，并上演各种小动作、甚至闹出了“临停收费50元/小时”的闹剧，最终家盛物业被住建部门罚款10万、撤场收尾。

▲图源：广东省行政执法信息公示平台

而东莞类似的、人尽皆知的换物业风波，还有星河传说、中信凯旋国际等，剧情反复一波三折，令人哭笑不得：

在东莞，业主们行驶点正常权力咋就这么难呢。

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对比的差距：好物业带来小区大变样

是不是业主跟风要换物业？非也。好的物业带来的优质服务，正被越来越多的业主所知晓。“对美好生活的向往”是任何力量阻挡不了的。

深究起来，成立业委会的筹备人员分为几种：

一种是真心实意想为业主做点事情的；

一种是想通过成立业委会，认识业主并拉关系做生意（如装修、保险人士等）；

一种是夹带私货想通过换物业赚钱的（如星河传说的“物闹”、拒绝万科进场）。

无论以什么样的目的上台，最终还是要体现在物业服务的提升上。小区里面的住户都不傻，“群众的眼睛是雪亮的”，只要动了歪心思，其实都难以长久。

而摒弃了差物业、聘上好物业，这些小区的改变肉眼可见：

星河传说，自从联华物业更换为万科物业后，垃圾桶、路灯全部进行了更换，视频监控全面恢复运行，针对社区各种硬件设施的应急优先顺序和损坏程度，火速进行了更换或维修，还加装了地库入口防洪闸、添加了垃圾清理运输车（信息源于某媒体报道）......

▲图源网络

此前天气严寒，万科物业还贴心地为门把手穿上“小手套”，暖手更暖心（信息源于某媒体报道）。

▲ 图源网络

对比一下一线城市的业委会情况：

深圳住建局2022年4月份出台了《深圳市住房和建设局关于推进住宅小区业主委员会三年全覆盖的通知》提到，深圳住宅小区业委会成立的比例约在三成左右，处于全国平均水平，而上海小区业委会成立的比例早已超过90%。并提出，在未来3年深圳业委会要实现全覆盖。

而东莞全市绝大多数小区未成立业委会。东莞市住建局提供的数据显示，据不完全统计，东莞市现有物业管理项目近2000个（不含非房地产物业类型）。其中，住宅物业管理项目1200多个。但东莞全市物业小区已成立的业委会只有283个，占全市物业管理项目仅13.7%。

可见东莞的业委会组织处于起步阶段，数量远低于全国平均水平，真正有效履职的，恐怕更少。

在市场经济环境下，没有最好，只有更差。物业公司不断提升服务质量，才能赢得口碑和市场。靠摆烂混日子，早晚被淘汰。

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成立业委会需要专业支持

为什么成立业委会在东莞变成一件难事呢？

有专家分析，成立业委会受阻的原因主要有：

表面上看，东莞业委会难成立无外乎资料不齐、条件不符、审核需时等主客观原因，但深层次原因还是小区业主对成立业委会的困难估计不足，对各项法律法规掌握不够，有关部门在物业管理的法律法规普及不足，信息不对称又缺乏有效沟通，导致业主盲从，有关部门误判，进而导致了业委会的成立不顺利。

相关专家表示，召开业主大会，成立业委会是法律赋予全体业主的神圣权利，任何人、任何组织或机构无法剥夺。为推进东莞业委会成立，建设共建共治共享社会治理格局，业主应做好应对各种困难的准备，吃透相关法律法规，有关部门也应加强物业管理法律法规的宣传讲解工作，鼓励法律志愿者、律师以及专业人士参与到业委会成立当中，建立第三方解疑释惑，化解矛盾的协调推进机制。此外，大量的业主积极参与也是很重要的，劲往一处使才能形成合力。

东莞住建部门也在2021年出台了《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》，对业委会成立条件、成立办法、成立程序作了详细规定，是成立业委会的执行性规范文件。

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